本文摘要：凭据上述划定甲公司的转租业务收入根据浅易计税方法计税是没有问题的可是为了降低税负改为根据差额方法计税则不切合划定。凭据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号以下简称“36号文件”）划定金融商品转让、经纪署理服务、旅游服务、纳税人转让不动产等应税销售行为可接纳差额盘算方法。

凭据上述划定甲公司的转租业务收入根据浅易计税方法计税是没有问题的可是为了降低税负改为根据差额方法计税则不切合划定。凭据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号以下简称“36号文件”）划定金融商品转让、经纪署理服务、旅游服务、纳税人转让不动产等应税销售行为可接纳差额盘算方法。同时基于现行的增值税执法划定及相关征管实操履历允许差额征税的增值税应税事项原则都有对应的文件支持不动产转租业务并无明确的差额征税文件支持因此不属于差额征税事项相应地不得适用差额征税政策。

01

已知甲公司已支付2020年衡宇租赁费2000万元（含税）对外转租取得全年收入2300万元（含税）根据浅易计税方法甲公司全年应缴纳增值税2300×5%＝115（万元）；今年为降低税收成本、减轻疫情影响甲公司欲在不改变浅易计税方法的前提下接纳差额方法盘算销售额。

根据这种方法甲公司只需要缴纳增值税（2300－2000）×5%＝15（万元）这样一来可以少缴100万元的增值税。那么甲公司的这种操作是否切合政策划定？

甲公司（非房地产企业）为增值税一般纳税人自2014年开始以谋划性租赁方式承租某公司房产用于谋划同时将部门闲置房产转租给其他单元。2016年5月1日（营改增后）甲公司选择接纳浅易计税措施对转租收入全额根据5%的税率申报缴纳增值税。

由于甲公司与出租方租赁条约中约定的时间是在2016年4月30日前租入不动产可以选择按浅易计税方法全额盘算申报纳税也就是说甲公司根据浅易计税方法依5%的税率全额（不含增值税）盘算申报纳税切合划定。

需要注意的是凭据《税收征收治理法》划定纳税人为降低税收成本举行恶意计划须缴纳罚款和滞纳金举行虚假纳税申报或被定性为偷税罪；单元犯罪的不仅对单元判处罚金而且对其直接卖力的主管人员和其他直接责任人判处罚金。

02

凭据《国家税务总局关于公布〈纳税人提供不动产谋划租赁服务增值税征收治理暂行措施〉的通告》（国家税务总局通告2016年第16号以下简称“16号通告”）第三条第一项划定一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用浅易计税方法根据5%的征收率盘算应纳税额。

《全面推开营改增试点12366热点问题解答（一）》中提到：关于转租不动产如何纳税的问题国家税务总局明确根据纳税人出租不动产来确定。因此一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的可选择浅易措施征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的不能选择浅易措施征税。

泉源：中国税务报

根据政策划定一般纳税人的转租业务可适用浅易计税方法。

●●●政策分析●●●

也就是说16号通告以及后续出台的不动产租赁相关税收规范性文件并未划定转租业务可以接纳差额盘算销售额如果甲公司根据转租收入减去支付给出租方租金后的余额按浅易计税措施申报纳税则不切合政策划定。

●●●真实案例●●●

03

●●●实操提示●●●

如果日常谋划确有需要纳税人须从浅易计税方法转换为一般计税方法须思量时间期限、上下游纳税人计税方法以及能否取得和开具增值税专用发票等问题。

同时转变计税方法的纳税人有主体限制即必须为增值税一般纳税人。如果纳税人是增值税小规模纳税人则不能转换为一般计税方法。另外纳税人在转换为一般计税方法前要思量原浅易计税方法是否凌驾36个月。

36号文件附件1第18条第二款划定一般纳税人发生的特定应税行为可以选择适用浅易计税方法计税但一经选择36个月内不得变换。

在实务中转租方还需要思量上下游纳税人是否适用（或可选择）一般计税方法即上游纳税人是增值税一般纳税人可选择接纳一般计税方法下游纳税人同样接纳一般计税方法计税而且都可以开具增值税专用发票。

转眼间房地产市场的“金九银十”黄金期已至陪同着防疫常态化不动产租赁市场也日渐回暖。实务中企业作为“二房东”转租不动产的情况并不少见。最近一段时间有不少企业向笔者咨询转租不动产的增值税处置惩罚问题尤其是改变增值税计税方法的相关事项。一些纳税人为少缴税款滥用税收优惠政策在没有任何明确政策的前提下任意举行税收计划发生了很大的税务风险。

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